“依靠能力驱动,打造稳健增长型企业,做一家传递正能量的企业!”


8月9日亿翰智库举办的2018年中国房地产业峰会上,优发娱乐客户端_优发娱乐官网网站【唯一官网】董事长武磊先生阐释了和昌未来的发展之道,和昌依靠自身能力,以“稳健增长,同心同创”为经营理念不断驱动企业快速、高品质的发展,为房地产行业发展、为中国人居梦想贡献力量。


董事长武磊认为和昌的稳健增长需要依靠明确的战略、组织的建设、机制的保障、规模的提升、文化的强化、效率的提高、口碑的扩大等不断提升自身发展能力。


他认为:“对于和昌这几年的发展,有这样的几个前提,首先是住宅开发小周期的来临,不管是从一些历史数据进行判断,还是从今天整个大环境进行判断。第二是我们持有运营资产业务机会开始显现,不仅仅是从原来的增量市场去找机会,未来要从存量市场找机会,来配合增量市场的发展,也配合整个时代发生的变化。第三是之前完全依赖土地周期红利及成本优势的投资时代已经基本过去,未来可能更多是一个要依靠能力、运营水平及运作效率去获取更好回报的时代。这三点构成了优发娱乐客户端_优发娱乐官网网站【唯一官网】过去发展的前提,也是基于这个前提和昌在2017年初提出了三大平台战略,即开发建设平台、资产运营平台和资产投/募资平台。”


迎合时代挑战,打造三大平台战略


“简单来说,这三个平台相当是把之前我们行业里房地产开发商这样一个混合的角色拆解成了三个角色:资产投/募资平台是一个投资商,开发建设平台是一个传统的建造商和开发商,资产运营平台是从资产实现增值、保值和资产证券化的角度出发的运营商和服务商。


站在今天来看,优发娱乐客户端_优发娱乐官网网站【唯一官网】内部三大平台已经基本实现了市场化的交割和交易,资产投/募资平台负责拿到合适的土地和资金,交给开发建设平台来开发;开发建设平台会根据项目的规模、难度和所处的市场环境获取基本化管理费的收入和分成;资产运营平台对于一些持有性的物业进行经营并且根据未来变现的业绩形成分成机制。所以这三个平台正是三个利润体现的中心,也是整个房地产开发链条中不断的转移利润和转移价值的过程。”


“当下,资产投/募资平台通过类基金的模式,投出项目的个数大概在17个,整个的投资规模将近200亿,产生的货值在500亿左右,同时募集到的资金将近在160—170亿。开发建设平台除了在操盘和昌自己投资建设的项目外,也外接了一些代建类的项目。在今年,和昌整个正在施工的施工面积大概有1500万方,从施工面积排名来看应该是比和昌的销售金额排名要更靠前的,在这种情况下我们有大量的代建的业务,也在通过我们的开发建设平台体现着价值。资产运营平台是今年年初我们刚刚建立的团队,目前在和昌持有经营和管理下的物业约100多万方,其中包括shopping mall、写字楼、长租公寓等诸多持有型业态,其中有一些是相对重的,即和昌拥有产权的,也有一些相对轻的即和昌拥有管理权和运营权的。”


制定战略目标,2020年破千亿


“再谈及和昌的三大战略目标,和昌的战略目标不仅仅是有规模这一点,更多的是希望从三个角度去描述。第一个目标是有规模,有规模我们强调的更多是AUM,AUM不一定仅仅是体现在报表中,更多的是项目操盘、代建业务、联合操盘和持有经营性的物业,那么分解下来我们希望AUM是在我们管理下的销售合同额达到800亿,持有运营资产的估值达到200亿。第二个是回报水平,去年在我们的报表口径里ROE的水平在行业内处于中上水平,但是我们觉得和昌一旦进入到资本市场,去和资本市场的龙头企业一起评价的话,可能还会受到一些影响,所以在这种情况下我们希望能继续提高我们的回报水平。第三个是好口碑,这个好口碑涵盖的含义更多,不仅仅是在客户心目中的口碑,也是在行业中的口碑。和昌是一家不作恶的公司,和昌希望能做一些正确的事情,做一些符合行业规则的事情,走大道行正路,也希望能在合作伙伴中形成良好的口碑,赢得更多的合作,包括获得外部投资项目占比过半这样一个目标。”

 

明确战略选择,依靠能力驱动发展


“接下来是和昌的战略选择,第一点,我们还是希望以“收并购”作为和昌获取项目资源最主要的手段和途径。在2017年和昌一共获取了35个项目,其中70%是通过收并购获取的,去年下半年的时候,和昌收购了一家企业的6个城市8个项目,完成了在华南区域800亿左右的货值储备,所以我们认为通过“捕捉猎物”或者说通过收并购的方式是能够拿到一些比较优质的资源供我们发展和成长的。第二点是切换“跑道”,在这一点上和昌强调更多的是能力,这个能力既包括我们房地产开发的运营能力和持有物业的经营能力,也包括一些问题项目的解决能力。我们觉得还是要依靠能力去切换目前在整个房地产行业中完全依靠招拍挂和投入大量资源去竞争的这样的局面,能够实现挖掘战略洼地,撬动存量资产蓝海的目标。第三是“弯道”超车,希望能够内化我们的运营操盘能力,在合理情况下、运营手段保障情况下,实现高周转和相对低成本的运营,进而实现我们产业价值的最大化。”

 

强化投资能力,扩大战略布局


“和昌有自己的合伙人机制,可能今天和昌的合伙人机制和市场上流行的所谓的项目跟投制并不完全一样,我们更多的是跟投团队,也就是我们更多依靠团队的力量去运营项目。在投资能力上,今年上半年和昌完成的销售额是136亿,新增土地储备是280万方,大概是在350亿的货值左右。今年整个销售和新增的比例在1:2.6左右,继续满足了未来的高速发展所需。第二是目前已经确权的土地大概是1140亿。今年的市场情况比较微妙,在和昌内部也制定了一个严格的投资基本线,比如说我们要求项目的静态测算净利率不低于10%,……,包括要求18个月现金流必须回正等等这样一些硬性要求,所以在今年这个市场相对比较微妙的时期,给我们的投资上了一道紧箍咒,第一保证了投资项目的质量,第二避免了一些“坑”的出现。”


“目前和昌一共是布局了18个城市,主要集中在“3+2”的范围里面,“3+2”就是环渤海、长三角、珠三角以及两个中原核心城市,一个武汉,一个郑州。从今年我们的整个业绩表现来说,全年的业绩经营计划大概是350亿左右未来我们也希望在“3+2”战略布局的基础上,能够有一些机会型和轮耕型城市的进入,去攫取一些价值洼地的机会。”

 

聚焦人才能力,提升资管运营水平


“对于和昌的文化价值,和昌希望在行业里存在的角色是一家规模没有那么大,但是是在做正确的事,或者说不做坏事,我们走正道行大路,我们更多的是宣扬一种正确的价值观。


关于人才,和昌今年从外部引入了大量优秀的职业经理人,当然我们也输出了一些优秀的职业经理人。这个行业毕竟是一个非常职场化的行业,所以会有很多在行业内的人才流动,我们希望能够通过这种流动,让每一个人才得到自己价值实现的最大化,这种价值不仅仅是物质价值,同时也有行业价值和社会价值存在。

 

和昌今年上半年开始成立了资管公司,即和昌商业管理公司,我们用了大概三、四个月的时间建立起来了一支60人的队伍,目前我们所拥有的布局的区域在8个城市,14个项目,102万方的储备,其实也就是说2020年我们的战略AUM1000亿中的200亿的物质自持已经远远超过了现在定的目标。在这个过程中我们更好的还是要看如何在这个区域里去寻找到优质的标地,去把它很好的运营出来,提高它的回报水平,并且将其变现。其实对于和昌来说,我们希望的是依靠它比较好的投资能力去控制风险,获取比较优质的土地,解决一些存量资产上别人不好解决的问题,提升我们的融资水平和运营水平,然后实现我们的稳健增长;第二希望能够依靠文化吸引一些人才,借助我们的培训去提升我们的系统化的能力,来实现能力驱动,让和昌未来成为一家散发着正能量的企业。”

 

“和昌成立到今年已经十一年左右的时间了,从一家名不见经传的单项目公司成长到今天相对全国化的公司,当然了,我们跟一些巨型的房企比还是有一定的差距,但是小巨人也有大梦想,我们也希望在未来的房地产变革期,能够利用我们的专业能力实现我们的稳健增长,在房地产这个行业,成为一家散发着正能量的企业。”

 

相信在武磊的带领下,依靠投资能力、融资能力、运营能力、营销能力、客户服务能力、组织建设能力等全面提升,将和昌打造成为一家能力驱动型,稳健增长的企业。



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